Вышел специальный выпуск, Михаил Дегтярев, 2009            Вышел новый номер журнала №7 2009                Новая рубрика на сайте - Истории для размышления               В архиве заполнен №7 август за 2008 год               Новые статьи в рубрике Nota bene                       Дарио САЛАС СОММЭР. Иллюзия или реальность?                       Следите за новостями
 
    О журнале     Свежий номер     Авторы     Мероприятия     Архив     WEB     Подписка     Рекламодателю     Новости     Nota bene     Книги     Интересное      


Архив


Евгений ЖУК

Закрытые паевые фонды недвижимости. Альтернативный способ финансирования застройщиков

Ситуация с финансированием строительных и девелоперских проектов за последние годы претерпела существенные изменения. В силу ряда ограничений и дополнительных издержек, возникающих при применении 214 Закона на практике, внимание многих участников рынка недвижимости, в том числе операторов и инвесторов, было обращено к новой форме финансирования строительства, а именно к структуре закрытого паевого инвестиционного фонда категории недвижимости.

Существенный вклад в развитие новых и эффективных инструментов финансирования проектов реального сектора внесли финансовый регулятор в лице Федеральной службы по финансовым рынкам и отечественный законодатель.

Уже более двух лет такой инструмент рынка коллективных инвестиций, как закрытый ПИФ недвижимости, благодаря нормативным актам регулятора, может использоваться в работе с инвестиционными контрактами и договорами участия в долевом строительстве (ранее финансирование инвестиционных контрактов не было четко регламентировано в подзаконных актах).

Знаковым событием для рынка коллективных инвестиций и, прежде всего, для тех участников этого рынка, которые работают с проектами в реальном секторе, стало принятие в конце 2007 года поправок в законодательство, регулирующее деятельность на финансовых рынках. Изменения не только расширили сферу применения закрытых ПИФов, но и существенно улучшили статус стратегических инвесторов проектов, реализуемых через ПИФы, и наделили дополнительными возможностями.

Общие принципы финансирования банками строительства через закрытые ПИФы недвижимости
Организуя привлечение денег через кредитные институты, застройщики (а зачастую и сами банки) сталкиваются с основной проблемой – как одновременно обеспечить относительную сохранность вложений (для независимого застройщика – презентовать банку соответствующие условия) и не свести к минимуму привлекательность инвестиций в строительство объектов, ориентированных на рынок (розничных инвесторов).

Как результат, банки и застройщики вынуждены были принять на вооружение достаточно громоздкий с точки зрения построения договорной основы правовой механизм финансирования строительства на начальном этапе, последующего погашения кредиторской задолженности и одновременного привлечения средств розничных инвесторов. Зачастую эти схемы, получившие обобщающее название «инвестиционные контракты» или «договоры соинвестирования», не были идеальными ни с юридической, ни с финансово-экономической точки зрения. Это показала и практика реализации таких проектов, и, к сожалению, судебная практика последних лет.

Собственно, поэтому и был принят 214-ФЗ, призванный «упорядочить» взаимоотношения застройщиков и инвесторов (как институциональных, так и индивидуальных); но, как уже было отмечено выше, на данном этапе этот закон не оздоровил, а, скорее, усугубил ситуацию.

Итак, каким же образом можно организовать финансирование строительства через закрытый ПИФ?
Рассмотрим две основные ситуации:
  • банк является независимой структурой и, соответственно, финансирует независимого застройщика (его проект);
  • банк фактически является одновременно и застройщиком (кредит на строительство выдается аффилированной структуре – собственной строительной компании).
Сразу отметим, что в первом случае застройщик сам решает, как ему привлекать деньги, в том числе обращаться ли к инструментарию закрытого ПИФа недвижимости или искать иные формы привлечения и аккумулирования средств.


Система организации строительства недвижимости через закрытый ПИФ дает банку возможность диверсифицировать риски, связанные с конкретным строительным проектом.


Когда банк не является даже фактическим собственником (или арендодателем) земельного участка, на котором планируется строить, таковым должен быть сам застройщик.

Банк, в обмен на денежные средства, внесенные в ПИФ при формировании, как и застройщик, получает инвестиционные паи, которые удостоверяют его право в общей долевой собственности всех пайщиков на имущество фонда.

Таким образом, и банк, и застройщик становятся сособственниками имущества фонда – и объектов недвижимости, и прав застройщика по договорам строительного подряда (или прав инвестора – по инвестиционным контрактам).

Во втором случае, когда банк и застройщик фактически являются одним лицом, решение вопроса о том, как сбалансировать интересы двух сторон, нивелируется. Ключевым аспектом в данной ситуации будет то, что фонд недвижимости (т. е. деньги и строительство) будет всецело находиться в активах ПИФа и под контролем банка.

Как и в ранее рассмотренной схеме, банк будет формировать фонд денежными средствами, а застройщик – земельными участками или правами аренды.

Кроме того, в этом случае банк может сразу целиком наполнить ПИФ деньгами, а уже потом на часть этих средств управляющая компания фонда приобретет в собственность (или возьмет в аренду) земельные участки под будущее строительство, а застройщик заключит договоры, которые передаст в фонд в обмен на деньги.

Инфраструктурные элементы
Для реализации вышеописанных способов финансирования банку, как основному участнику данных схем (а зачастую, и их инициатору), потребуется следующий инструментарий:
  • собственно закрытый ПИФ недвижимости;
  • управляющая компания фонда;
  • сервисные компании (спецдепозитарий, спецрегистратор, оценщик и аудитор фонда).
Закрытый ПИФ недвижимости юридическим лицом не является, а поэтому не может быть создан без непосредственного участия управляющей компании, обладающей лицензией на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами.

Специализированный депозитарий (ведет учет и хранение имущества фонда) и специализированный регистратор фонда (учет инвестиционных паев) могут быть привлечены банком для обслуживания закрытого ПИФа недвижимости на условиях аутсорсинга, ­что в принципе является наиболее распространенной практикой.

Работу с фондом можно организовать как через собственную управляющую компанию, так и через компанию, уже работающую на рынке.

Ключевые аспекты и результаты финансирования строительства через закрытый ПИФ недвижимости
Итак, каких же результатов может ожидать банк от финансирования строительства через систему организации закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости?

Что касается правового режима такой схемы участия банка в строительном проекте, то здесь мы можем говорить, во-первых, о том, что банк в любом случае при вложении средств получает право собственности на активы паевого фонда, т.е. на те объекты1, которые он же и финансирует.

Во-вторых, банку, который не является принципиально заинтересованным в получении по факту завершения строительства и сдачи объектов недвижимости в эксплуатацию самой недвижимости, как пайщику фонда, в обязательном порядке выплачивается денежный эквивалент стоимости того имущества (его части), которое удостоверяет пай.

В-третьих, на балансе банка (в активах) будет учитываться не дебиторская задолженность по кредитному договору, а ценная бумага – инвестиционный пай, который может стать более ликвидным инструментом и активом не только для банка, но и для рынка в целом – за счет организации вторичного обращения паев соответствующего ПИФа.

В-четвертых, система организации строительства недвижимости через закрытый ПИФ не только позволяет застройщику проводить инициативное рефинансирование проекта за счет продажи части паев на промежуточных этапах, но и дает банку возможность диверсифицировать риски, связанные с конкретным строительным проектом.

В-пятых, поскольку для рынка (в лице получателей объектов недвижимости) форма инвестирования в строительство через закрытый ПИФ сегодня предпочтительнее зачастую не совсем законных схем соинвестирования, постольку в целом риски недофинансирования на промежуточных этапах существенно снижаются и делают данный актив для институциональных инвесторов более привлекательным (как для самого банка, так и для иных финансовых институтов).


Литература

1. Следует отметить, что при погашении пая инвестор получает не имущество, а денежный эквивалент стоимости пая.


Все статьи этого номера


Архив по годам: 2006; 2007; 2008; 2009
  Бизнес-наукаБизнес-психологияБизнес и духовностьБизнес-стиль
 


 
Карта сайта