Вышел специальный выпуск, Михаил Дегтярев, 2009            Вышел новый номер журнала №7 2009                Новая рубрика на сайте - Истории для размышления               В архиве заполнен №7 август за 2008 год               Новые статьи в рубрике Nota bene                       Дарио САЛАС СОММЭР. Иллюзия или реальность?                       Следите за новостями
 
    О журнале     Свежий номер     Авторы     Мероприятия     Архив     WEB     Подписка     Рекламодателю     Новости     Nota bene     Книги     Интересное      


Архив



Привлечение инвестиций в девелоперские проекты: вопросы и перспективы

За последние несколько лет строительный рынок России претерпел ряд изменений. Появились девелоперские компании, комплексно управляющие процессом строительства, и опыт их работы наглядно показал, что такая форма организации строительства весьма эффек­тивна. Однако не все так просто. Наряду с выгодами, девелоперы сталкиваются с целым комплексом трудностей, влияющих на инвестиционную привлекательность проектов. Именно о проблемах привлечения инвестиций в девелоперские проекты шла речь на круглом столе, который состоялся 10 июля в редакции журнала «Бизнес-Ключ».

– Итак, существует ли на самом деле проблема с привлечением средств в строительство, и с чем это связано?

Дмитрий ПРИЛИПКО:
– Да, такая проблема есть. Не имея первоначального капитала, невозможно получить банковский кредит и начать что-то строить. Вся проблема в этом начальном этапе – этапе разработки проектной документации и выкупа земельного участка. Однако если в проект вложено порядка 20–30% собственных средств, проблем с кредитом не будет. Хотя и в этом есть свои плюсы: если компания занимается недвижимостью, то должна отдавать себе отчет, что это капиталоемкий вид деятельности. Если ты берешься строить какой-то проект и не обладаешь 20% стоимости этого проекта, то, может, и не стоит этим заниматься? У нас при строительстве города-спутника Челябинска на первоначальном этапе проблем не возникло, так как предусмотрено акционерное финансирование.

УЧАСТНИКИ КРУГЛОГО СТОЛА
Дмитрий ПРИЛИПКО, директор по экономике и финансам ООО «Ренова-СтройГруп–Южный Урал»


Сергей КОЛОДКИН,
юрист компании  «IMAC-Урал»


Ольга АРХИПЦЕВА, директор по развитию
управляющей компании «Инсал»


Любовь ЧУДИНОВА,
директор журнала
«Бизнес-Ключ»

Вообще идеальный вариант, когда инвестор и девелопер – одно лицо. В такой классической схеме особых проблем быть не должно. Девелопер, продвигающий этот проект, должен будет его и финансировать.

Найти финансирование под интересный проект на первом этапе можно, но тогда надо иметь известность, хорошую репутацию, опыт работы и т. д.

Но вообще, финансирование, даже интересного проекта, – это проблема, когда ты являешься просто девелопером, а не инвестором и девелопером в одном лице.

Ольга АРХИПЦЕВА:
– Соглашусь с Дмитрием. И добавлю, что вопрос финансирования строительства можно рассматривать только в комплексе. Есть люди, которые умеют строить, есть те, у кого разработана идея, и есть люди с деньгами, а также те, у кого есть власть и понимание, как должна развиваться территория. К сожалению, на сегодняшний день нет центра, который бы объединил всех названных людей в единое целое для решения задач строительства.

На первом этапе любого строительства возникает вопрос выделения земельного участка. Это вопрос административного ресурса, конструктивного сотрудничества с властями, согласованности концепции строительства объекта с концепцией развития территории.

Если же рассуждать об инвесторах, то надо понимать, что есть различные финансовые структуры, которые готовы вкладывать деньги, но для них очень важны гарантии возврата этих денег и прибыльность вложенных средств. Чтобы обосновать возвратность вложенных средств и заявленную прибыльность проекта, существуют маркетинговые инструменты. Когда проект имеет концептуальное обоснование, в его реализации заинтересованы все стороны. Найти финансирование под такой обоснованный проект не так уж и сложно. По крайней мере, такой опыт по привлечению средств под большой строительный проект у управляющей компании «Инсал» уже есть.

Любовь ЧУДИНОВА:
– Мне кажется, что говоря о привлечении инвестиций, необходимо затронуть и такой аспект, как степень подготовленности инвестиционных проектов. Пожалуй, это одна из ключевых проблем. Ведь инвесторы нацелены на финансирование серьезных, проработанных проектов, которые заведомо принесут прибыль.

В связи с этим я хочу объявить, что «Корпорация СТРАТУМ» при поддержке Правительства Челябинской области, Группы Компаний «Прайс» и журнала «Бизнес-Ключ», в рамках подготовки к VIII Международному инвестиционному форуму «Уральский Давос», в июле–декабре 2008 года проводит открытый конкурс инвестиционных проектов. Этот конкурс интересен именно как один из возможных инструментов привлечения инвестиций, прежде всего, за счет того, что позволит участникам создать грамотный инвестиционный проект. Заявки на этот конкурс принимаются до 15 августа, затем будет проводиться обучение и консультации (это самое ценное) участников членами Экспертного совета, среди которых такие зубры рынка инвестиций, как «Альфа-Капитал», «Алур», Банк BSGV, Deutsche Borse Group, Incor Alliance и другие. После приема инвестиционных меморандумов пройдет дистанционная оценка проектов членами Экспертного совета, которые будут выдавать двухстраничное резюме по рассматриваемым проектам с критическими замечаниями и рекомендациями, а затем, после доработки проектов, пройдет их защита. По сути, это почти 100%-ное получение инвестиций под грамотный девелоперский проект.

– А каково, все-таки, ваше отношение к банковскому кредитованию как способу финансирования строительных проектов?

Дмитрий ПРИЛИПКО:
– Банковские кредиты – это уже отработанные, классические схемы: рефинансирование, проектное финансирование и просто кредитование на оборотные средства. Здесь все давно известно, понятно. Есть только два «но» – это проценты, которые растут, и проблема с залогами.

Ольга АРХИПЦЕВА:
– Безусловно, большинство проектов реализуется за счет привлеченных кредитных средств. В банковском кредитовании есть ряд четких параметров: количество собственных вложенных средств и стадия развития проекта. Здесь нужно быть готовым к тому, что на первом этапе ты будешь вкладываться сам. Хотя сегодня многие банки предлагают такой вариант, как внесение средств в учредительный фонд с последующим выкупом этой доли застройщиком. Здесь все опять зависит от задачи компании и того, какими средствами она располагает. Хотя, конечно, многое зависит и от имени компании, срока ее жизни, портфолио реализованных проектов и маркетингового обоснования.

Как отдельное направление можно рассматривать лизинговое финансирование, так как предметом лизинга на сегодняшний день может являться не только оборудование, но и целый проект. Тогда этот проект и является предметом залога. Такие предложения уже есть у продвинутых лизинговых компаний и банков.

Сергей КОЛОДКИН:
– Когда мы говорим о привлечении сторонних инвестиций под строительные проекты, не будем забывать, что банки не единственные источники финансирования. У нас достаточно субъектов, в том числе и физических лиц, у которых есть на руках деньги. Чтобы эти деньги привлечь под проект, его, конечно, сначала надо проработать. Но не всегда для этого требуется, чтобы уже был земельный участок и прочие залоги. Естественно, инвестор хочет возврата вложенных средств, и, конечно, с определенным доходом. Понятно и то, что для привлечения средств инвестора следует обладать определенной репутацией, которая гарантирует исполнение обязательств перед инвестором.

Однако существуют и другие способы обеспечения гарантий для инвестора. Я имею в виду закрытые паевые инвестиционные фонды, которые сейчас очень популярны в Москве. Постепенно они приходят и в регионы. С их помощью привлекаются инвесторы, при этом обеспечиваются гарантии уменьшения риска потери собственных средств, увеличиваются доходы, потому что вся структура фонда направлена на обеспечение интересов инвесторов. Закрытые ПИФы можно использовать как для привлечения средств одного очень крупного инвестора (идеально, если он еще и организатор проекта), так и для привлечения средств нескольких инвесторов, в зависимости от того, что нужно организатору проекта.
Сейчас появляются инструменты даже по раннему привлечению (конечно, при наличии проекта, хотя бы на бумаге, при наличии бизнес-плана) средств сторонних инвесторов. Причем банки не являются исключением, они также могут быть участниками проектов, реализуемых через ПИФ, но не в качестве субъекта, предоставляющего займ, а в качестве субъекта, предоставляющего инвестиции.

Банки пока смотрят на такие проекты с опаской, пока нет примеров их участия в закрытых ПИФах ни в Челябинской, ни в Свердловской областях. Хотя сам инструмент достаточно интересен и есть примеры его использования. Например, проект «Стражи Урала», реализуемый в Екатеринбурге через инструмент закрытого ПИФа. Паи ЗПИФНа «Стражи Урала» оборачиваются на бирже, что позволяет привлекать сторонних инвесторов.

Сегодня в России у каждой крупной управляющей компании есть ПИФы, но они ориентированы на рынок. Каждое лицо, у которого скопилась определенная сумма, равная минимальному порогу вступления, может прийти и вложить свои средства, и получить их обратно через какой-то период времени. С прибылью или убытком – это зависит от конкретного проекта. Я, правда, не знаю еще ни одного закрытого ПИФа, который бы сработал в убыток.

Понятно, что на первоначальном этапе идет вложение средств в строительство, но затем, за счет переоценки и повышения стоимости при реализации, за год прибыльность может подскочить на 100%, хотя в первые лет пять может идти в минус.

Дмитрий ПРИЛИПКО:
– Продолжая разговор о способах привлечения инвестиций, нужно упомянуть о таком явлении, как специализированные выставки. «Ренова-СтройГруп» постоянно участвует в подобных мероприятих, по нашим наблюдениям, это и есть рынок инвестиций и купли-продажи проектов. Поэтому, как вариант, крупным девелоперам есть смысл участвовать в международных выставках. По-моему, сейчас это едва ли не единственный способ поиска инвесторов. Касаемо закрытых ПИФов, представители этих фондов, как правило, обязательно участвуют в выставках, отслеживают тенденции, проводят переговоры.

– Каким критериям должен соответствовать проект, чтобы на этой выставке на него обратили внимание?

Дмитрий ПРИЛИПКО:
– Здесь мы вновь сталкиваемся с денежным вопросом. Чтобы найти серьезного инвестора, который заинтересуется проектом, одним из основополагающих критериев будет проведение маркетинговых исследований, наличие технико-экономического обоснования, показывающих, что данный проект реализуем и окупаем. Чтобы этот проект стал востребован, необходимо иметь в числе его разработчиков известное, желательно на международном уровне, имя консультанта. Получается, что если вы хотите получить инвестора, нужно провести маркетинговое исследование, предоставить обоснование, хотя бы в общих чертах, иначе инвестор не сможет оценить ваш проект. А это значит, необходимо, минимум, иметь деньги на маркетинговое исследование.

Ольга АРХИПЦЕВА:
– Абсолютно согласна, что инвестор вложит деньги тогда, когда он знает, что вкладывает их в производство какого-то продукта, который принесет прибыль. Маркетинговые исследования как раз могут доказать, что этот продукт будет востребован на рынке по заявленной цене и в том объеме, который предусмотрен проектом. Так что, хотя бы на развитие маркетинговых исследований и создание маркетинговой концепции строительного проекта у девелопера должны быть деньги. Остальное можно «добыть», участвуя в выставках, привлекая ЗПИФы и т. п. Собственно, маркетинг – это один из инструментов привлечения инвестиций, способный убедить инвесторов, что деньги, которые ими вложены, вернутся с прибылью.

– А какова, на ваш взгляд, роль власти в финансировании строительных проектов?

Ольга АРХИПЦЕВА:
– Власть, в первую очередь, должна координировать процесс, чтобы не получилось, как, например, в Китае, где понастроили в каждом районе металлургических заводов, которые сейчас стоят законсервированные, потому что не учли их энергопотребление. Некачественная координация со стороны государства привела к заморозке средств. Если у власти будет четкая программа развития строительства, то бизнес будет иметь гарантии и более охотно вкладывать деньги в строительные проекты, направленные на обеспечение населения России жильем. Но начинать нужно со стратегии развития территории.

Дмитрий ПРИЛИПКО:
– Действительно, когда осуществляется комплексное строительство, то же строительство загородных поселков, может получиться так, что будет один недостроенный поселок, где нет дорог и инфраструктуры, в нескольких километрах – другой, третий и т. д. Речь идет о логике и целесообразности освоения территории. Сейчас на этот вопрос закрывают глаза. Есть строительный бум, вроде бы можно и нужно строить много, но в итоге такого стихийного, непродуманного строительства у нас на каждого жителя области может оказаться три недостроенных дома, а жить все равно будет негде.

Вообще, вопрос о роли власти в финансировании проектов застройки тесно переплетается с государственно-частным партнерством (ГЧП).

На сегодняшний день государственное участие в ГЧП подразумевает возмещение расходов по уплате процентов на комплексное освоение территории – строительство инженерных сетей и коммуникаций, а также предоставление государственных гарантий. Но на самом деле не все так гладко. Во-первых, компенсировать проценты разрешено только при работе с российскими банками, что невыгодно строителям, так как проценты по кредиту в отечественных банках гораздо выше иностранных (около 12% и 7% соответственно). Во-вторых, коммунальные сети – это 5–10% от стоимости проекта, а компенсация процентов по привлеченным средствам составляет десятые (если не сотые) доли от стоимости проекта. Таким образом, поддержка государства становится не реальной, а декларативной. В-третьих, в рамках развития ГЧП муниципалитетам рекомендовано выкупать объекты инфраструктуры, которые построил застройщик, но при этом отсутствует механизм выкупа, нет четкой законодательной базы. К тому же, по закону муниципалитет может приобретать объекты только по конкурсу. Возникает противоречие с законом. В-четвертых, проекты комплексного освоения территорий – это долгосрочные (5–10 лет) проекты, а меры господдержки рассчитаны не более чем на три года. В-пятых, на сегодняшний день нет самого необходимого – проработанных форм соглашений и договоров по ГЧП. Не прописано, чему должен соответствовать бизнес (его права и обязанности) и что берет на себя государство.

– Какие, на ваш взгляд, схемы привлечения инвестиций наиболее перспективны?

Ольга АРХИПЦЕВА:
– Здесь все зависит от задач, которые стоят перед девелопером. Соответственно, под каждую задачу подбирается свой инструмент. Поэтому каждый проект должен тщательно готовиться и просчитываться.

Дмитрий ПРИЛИПКО:
– По моему мнению, для крупного бизнеса – это ЗПИФ, для очень крупного бизнеса – это IPO, а средние и малые компании должны интегрироваться, чтобы выжить.

Сергей КОЛОДКИН:
– На мой взгляд, в связи с тенденцией к укрупнению и поглощению будут активно развиваться именно закрытые паевые фонды.



ОСОБОЕ МНЕНИЕ

Александр ОЛЬХОВСКИЙ,
президент Гильдии управляющих и девелоперов, вице-президент ВТБ


– Сегодня большое количество инвестиционных фондов готовы вкладывать крупные суммы в проекты коммерческой недвижимости как в Москве и Санкт-Петербурге, так и в регионах. Даже несмотря на неоднозначную ситуацию на мировых финансовых рынках, снижения интереса к данному сегменту рынка не наблюдается.

Понятно, что результатом проблем на американском рынке ипотечных закладных явилось снижение ликвидности, что, в свою очередь, повлекло за собой недостаток ресурсов при реализации девелоперских проектов. А поскольку потребность участников рынка в ресурсах осталась на прежнем уровне, естественно, стоимость денег на тот момент, когда кризис достиг своего пика, существенно возросла. Сейчас ситуация стабилизировалась и уровень ставок понизился, но интрига заключается в том, что проблемы еще не закончились. Я говорю не о российских банках, а в целом о ситуации на мировом финансовом рынке, откуда черпают свои ресурсы, в том числе, и российские девелоперы. До сих пор не очень понятно, какой ущерб мировой финансовой системе нанесен в результате этого кризиса. Но уже сейчас можно сказать, что в ближайшем будущем банки пересмотрят подход к кредитованию всех проектов в недвижимости, и особенно проектов, находящихся на ранних стадиях реализации. Переоценка рисков повлечет за собой, в том числе, и другой подход к финансированию проектов в части соотношения собственного и заемного капитала, используемого девелоперами.

Что касается современных инструментов привлечения инвестиций, то сегодня широким кругом девелоперских компаний используется проектное, форвардное и мезонинное финансирование.

Если говорить о тенденциях, то наиболее используемым инструментом, конечно же, останется проектное финансирование. Возможно, более жесткими станут требования к наличию собственных средств у заемщика, возрастут требования к качеству проектов. Думаю, что использование мезонинного финансирования в большей степени будет зависеть от переоценки банками рисков, связанных с финансовым кризисом, а от форвардного финансирования наиболее профессиональные девелоперы будут отказываться, обеспечивая источники финансирования за счет других инструментов.


Олег ПЕРМЯКОВ,
директор «Корпорации СТРАТУМ» и ИДК «ПОЛИС», действующий член Urban Land Institute

– Финансирование проектов рентной коммерческой недвижимости – еще более сложная задача, чем финансирование жилья на продажу, в силу длительного срока окупаемости. Кроме того, к рискам, присущим строительному этапу, добавляются коммерческие риски периода эксплуатации. В мировой практике эти разные типы рисков покупают разные категории инвесторов, и организация финансирования осуществляется в 2 этапа.

Краткосрочные кредиты на период строительства (construction loans) предоставляют, как правило, региональные коммерческие банки. Основными критериями являются гарантии рефинансирования и качество заемщика-девелопера. Долгосрочные амортизируемые ипотечные кредиты (permanent loans) предоставляются после ввода объекта в эксплуатацию и достижения согласованных коммерческих параметров. Это вотчина институциональных инвесторов, и основным критерием является качество проекта.

Основная проблема в регионах сегодня – отсутствие такого двухступенчатого механизма. Кредитующий банк принимает все категории рисков и очень консервативно смотрит на проект, девелопера и обеспечение, ограничивает долю заемных средств и срок участия в проекте, повышает цену денег.

Среди действующих в Челябинске банков опыт и технологии финансирования девелопмента коммерческой недвижимости имеют считанные единицы. Так, привлекая долг в проект гостиницы Holiday Inn, мы остановили выбор на Райффайзенбанке, который предложил приемлемые условия, продемонстрировал высокие профессиональные стандарты и реальную готовность к сотрудничеству.


Леонид БЕСПАЛЫЙ,
директор ООО «РосСнаб» (Группа компаний «Аркаим»)

– Конечно, банковский кредит представляется самым естественным инструментом, но получить его застройщику крайне затруднительно, особенно, если речь идет о жилой недвижимости. Насколько мне известно, банки рассматривают инвестиции в этот сегмент как рискованный бизнес. В Челябинске почти все строительные предприятия – это общества с ограниченной ответственностью, и какие гарантии у банка, что компания с такой формой собственности отдаст деньги?

Разделяю мнение о необходимости грамотного обоснования бизнес-проектов. Это важно для всех участников процесса. У нас, например, есть неудачный опыт работы в проекте «Кино&Домино». Участниками проекта были московские компании: инвестор – «Ипроком», заказчик и генеральный подрядчик – «Руспромстрой». Финансирование проекта велось согласно договору, за исключением двух месяцев до завершения строительства, когда нам  сообщили, что отсрочка очередного транша связана с банковской проверкой инвестора, и финансирование прекратилось. Таким образом, генподрядчик задолжал нам и другим челябинским компаниям за выполненную и принятую работу около 30 млн рублей. Для средних компаний это ощутимые потери.

Это достаточно распространенный пример инвестирования – когда при составлении  бизнес-плана проекта, не имеющего аналогов, заказчик не предусматривает возможные неучтенные затраты. Ошибка может доходить до 20%. Когда формируется бюджет, в котором заложено недостаточно средств, и под него берут деньги в банке, а дополнительного финансирования не предусмотрено, получается, как в ситуации с «Ипрокомом» и «Руспромстроем». Проекты стоят замороженные, а инвестор и подрядчик теряют деньги. Хотя иногда способ прекращения финансирования незадолго до завершения проекта используют сознательно в корыстных целях. Так что, не надо забывать, что риски есть везде. Для инвестора риск – возврат вложенных средств и получение прибыли, а для подрядчика – готовность инвестора и заказчика быть последовательными в своих действиях. Поэтому подрядчику важно, чтобы инвестор был грамотным и технически, и экономически.


Ольга ПОДКОПАЕВА,
заместитель генерального директора по финансам и экономике ЗАО «Завод Минплита»

– В качестве инструмента по привлечению средств в строительство компании могут рассматривать и размещение облигационного займа. У нас такой опыт уже есть. В апреле этого года компания «Завод Минплита» разместила дебютный облигационный заем на сумму пятьсот миллионов рублей. Эмитентом выступило ООО «Минплита-Финанс», поручителем – ЗАО «Завод Минплита», производитель теплоизоляционных материалов для строительной отрасли под маркой ЛАЙНРОК.

Облигационный заем – часть масштабного проекта по наращиванию производственных мощностей предприятий Группы компаний «Минплита». И в существующих условиях кризиса ликвидности размещение займа можно считать вполне успешным – заем размещен в полном объеме, при этом спрос превысил предложение практически на четверть. Удачный опыт ООО «Минплита-Финанс», по нашему мнению, может стать позитивным сигналом о том, что предприятия, работающие в строительной отрасли, могут сегодня привлекать средства путем размещения облигационных займов.

По оценкам экспертов рынка, одним из факторов, определивших успешное размещение облигаций, явилось хорошее финансовое состояние компании «Завод Минплита», выступившей поручителем займа. Например, рентабельность по EBITDA нашей компании составила по итогам 2007 года более 50%, а отношение долга к EBITDA – менее 0,7.

В настоящее время в регионах немало предприятий с хорошей финансовой отчетностью, которые могли бы выйти на публичный финансовый рынок, и пример Группы компаний «Минплита» доказал это.


Семен МИТЕЛЬМАН,
заместитель председателя Законодательного собрания Челябинской области

– Я готов присоединиться ко всем претензиям, которые высказывают строители. Все эти проблемы возникают из-за отсутствия закона о государственно-частном партнерстве. Более того, сегодняшний бюджетный кодекс в последней его редакции таков, что участие государства в любом частном предприятии сводится до минимума.

Поэтому перед Государственной Думой сегодня стоит задача скорейшей разработки закона о ГЧП и поправок в бюджетный кодекс, которые помогут государству активно участвовать в частных социально значимых проектах, в том числе в комплексном освоении территории. К примеру, если земля куплена на аукционе, то здесь все просто – деньги, полученные от аукциона, идут на инфраструктуру, которая строится за счет бюджета, а застройщик занимается только непосредственным строительством объекта. Но это не касается огромных территорий, которые идут под комплексную застройку, потому что для девелопера нереально купить на аукционе 5 000 га. Это, вообще, огромная проблема – с одной стороны, жилье разрешается строить, только получая землю через аукционы, с другой стороны, ни один застройщик не сможет заплатить за нее такие деньги. А суммы действительно запредельные. Сегодня в Челябинске цена за гектар приближается к 50 млн рублей. А сколько застройщик должен заплатить за 1 000 га под комплексную застройку? И это не собственность, это право аренды на три года. Как эти деньги можно отработать?!

Что же касается объектов инфраструктуры, то механизм государственно-частного партнерства изначально подразумевает, что расходы на инфраструктуру и инфраструктурные объекты полностью несет государство. Частный бизнес при комплексном освоении территории несет нагрузку только на социальные объекты. Но здесь возникает вопрос – должен ли застройщик передавать и продавать построенные им школы, больницы в собственность государства? И вопрос этот сегодня тоже не решен. Слишком много противоречий имеют жилищный, градостроительный и земельный кодексы. Слишком быстро их приняли, и слишком долго происходит согласование поправок к ним.

Одним словом, вопросов здесь больше, чем ответов. К сожалению, на уровне законодательной власти субъекта федерации мы их решить не можем. Единственный выход в сложившейся ситуации, когда законов нет, а развитие территории необходимо как воздух, – это осуществление государственных инвестиций в форме развития инфраструктуры поселений, увеличения их границ.


Все статьи этого номера


Архив по годам: 2006; 2007; 2008; 2009
  Бизнес-наукаБизнес-психологияБизнес и духовностьБизнес-стиль
 


 
Карта сайта